原来房子是这样定价的！

  很多人觉得好奇，明明房子的造价每平方米只有三四千元，为何房价每平方米却高达两三万元。那就得了解一下新房价格的主要构成了。

  首先是土地成本

  土地出让金，是土地成本中的主要部分，如征地补偿费、拆迁安置补偿费、土地平整费等，通常土地成本占房价的30%~40%。

  近些年伴随地价不断攀升，土地成本占比也逐步升高，成为推动房价上涨的重要因素。一线城市土地成本占比可达 40%~50%，竞相地块更高。

  第二是建筑安装成本

  建筑安装成本包括住宅建筑安装工程费、附属工程费、室外工程费、公共配套工程费、环卫绿化工程费等，整体算下来，一般占房价的20%~35%，精装修的楼盘会更高些。在大城市中由于房价较高，建筑安装成本占比相对更低。

  第三是房地产相关税费成本

  开发商从拿地到销售需缴纳的税费一般占房价的12%~15%。主要涉及税种有增值税、企业所得税及契税等，不同城市的税费缴纳比例和金额会有一些差别。

  第四是销售管理成本

  销售管理成本一般占房价10%~15%，包括开发商经营管理成本、广告宣传、营销代理、资金财务成本及其他费用等。房企不同，销售管理成本占比差别较大此外市场不景气时，销售成本会明显提高，有些海景房可达10% 以上。

  最后是开发商利润

  除去上述成本支出，剩下部分就是利润，一般占房价 8%~15%。当然有的楼盘拿地早，土地成本低，土地溢价率更高，因而利润相比更高。

  因而，房价的走向并不是按普通人的意向而变的。一个房屋售价的构成=地价+建安成本+税费+销售管理成本+开发商利润。一个地区的同块地价，往往相差不多，可挤压的空间很小。如果需要变动，那么只有建安成本挤压空间较大。